浦开集团面临城市更新的挑战，拥有漫长的旧改账本，该集团致力于推动城市更新加速器，通过一系列措施改善城市环境，提升居民生活质量，面临诸多挑战的同时，浦开集团积极推进旧改项目，为城市更新贡献力量。
旧改已成为推动城市可持续发展的关键举措。浦开集团作为上海浦东新区土地开发与运营的企业，承担着大量土地开发与运营业务，并涉及市政基础设施建设和轨道交通投资及沿线物业开发业务。
今年初，浦东新区新场镇城中村改造项目集土部分签约全面完成，5个地块实现清盘。加上此前结束的国有土地居民签约，新场镇城中村改造项目签约工作全部完成。此次旧改由浦开集团全资子公司浦东土控推进。浦东土控主要负责浦东新区的土地和房产综合开发，2024年被定位为浦东新区主要城市更新主体，并无偿受让浦东新区国资委划入的其他7家征收公司股权，成为浦东新区全区房屋征收主体。
随着新场镇城中村改造项目签约全面完成，浦东新区城市更新进一步提速。今年浦东新区计划推进10个城市更新项目，总投资达238亿元，覆盖新场、合庆、航头、书院等重点区域。新场镇城中村改造项目共涉及4个点位，总用地面积589.61亩，涉及征收居（农）民645产、非居12产。此次征收结合新场镇历史风貌区保护，开创性地将分散各处的不成套房屋纳入“城中村”改造项目，首次探索点状征收路径，实现了城中村和不成套职工住宅的跨类别同步改造。
新场镇城中村改造项目由浦开集团推进，该集团是浦东新区内重要的土地综合开发和轨道交通建设投资主体，聚焦城乡区域开发建设、交通设施投资与建设、经营性物业开发与运营、功能性资产管理四大主业板块。改造范围部分位于新场古镇遗产区和缓冲区，新场镇在城中村改造中，将结合历史风貌保护，统筹新老片区的风貌延续，助力新场申遗发展。通过城中村改造与历史风貌保护相结合、与老旧房屋改造相结合、与乡村旅游振兴相结合，尽快改善市民居住条件；同时，结合“15分钟社区生活圈”的打造，进一步完善市政道路建设、河道整治优化、教育及体育场所等配套设施，全方位提升项目及周边城市品质。
新场镇项目将按“2年前期+3年建设”的计划推进。在完成征收后，计划2025年实现城中村项目中首个地块开工建设，到2029年完成全部地块的开发。从事旧改是一笔漫长的生意，存在一定资金压力和风险。浦开集团存货账面价值逐年增加，主要是房地产开发成本，包含大量土地开发成本。存货大幅增加有利于主营业务的发展和盈利增加，但受楼市和土地市场波动影响，若存货资产较长时间未能实现销售，可能面临跌价风险。
2024年浦开集团营业收入约133.33亿元，其中房产销售收入较2023年增加89.84亿元至123.86亿元，主要是子公司浦东土控A211地块住宅项目、张家浜楔形块绿地c1e 06 等项目竣工交付所致。2024年房产销售毛利率有所下降，回归常规水平。浦东土控是浦开集团地产业务的重要载体，主要负责浦东新区的土地和房产综合开发，目前在建及拟建房产和经营性物业项目体量大，项目投资回收期相对较长，收益易受房地产行业政策及市场景气度等因素影响，面临一定资金平衡压力。
浦东土控主营业务主要由房产销售、经营性物业和自营土地开发三大业务板块组成。最近三年，房产销售收入分别为41.74亿元、34.02亿元和123.82亿元。房产销售业务受到开发地块动拆迁储备动迁用房、房产市场及政策变动的影响，动迁房销售模式与土地开发密切相关。浦东土控的房产销售业务主要有两种形成方式，一是因开发地块动拆迁需求储备动迁用房而形成的保障性住房项目，二是发行人在自营土地开发完成后，在此基础上根据相关规划深度开发而形成的商业及住宅房地产项目。
浦东土控有多个已动迁用房项目，如周浦镇项目和大团镇动迁安置房项目。在建动迁用房则包括宣桥、新场、北蔡、周浦等多个项目，总投资金额181.93亿元，已投资规模121.54亿元，未来三年投资支出60.39亿元。截至2024年末，浦东土控暂无拟建动迁用房项目。普通房产销售模式与绝大多数房地产企业类似，在自营土地开发完成后，部分地块会根据政府规划进行开发，主要为商业及住宅房地产项目开发。
自营土地开发板块也是浦东土控从事旧改的业务收入来源。浦东土控自营土地经营模式主要分为土地一级开发转让模式和土地深度开发转让模式。土地一级开发转让以“生地变熟地”为主要特点，浦东土控将之前成片受让的土地在政府指导下完成结构性规划，在规划的基础上进行土地开发项目立项后完成上述土地的动拆迁工作；政府部门完成该区域的控制性详细规划后，根据该规划由政府收购地块。土地深度开发模式下，浦东土控在完成一级开发的土地基础上，根据浦东新区统一规划开展土地后续开发的准备工作。目前，浦东土控有4个在建的深度开发项目，分别为张家浜楔形绿地三至六期绿化工程，均位于金张地块。
